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Come diventare Agente d'affari in mediazione

Definizione

L'Agente d'affari in mediazione mette in relazione le parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.).

Al mediatore che inizia l'attività, dal 2001, è richiesto il diploma di scuola secondaria superiore, un corso  di preparazione e l'esame abilitante presso la Camera di Commercio.

Gli esami sono distinti in 4 sezioni  (art. 3 DM 452/1990), compatibili tra di loro:

  • a. agenti immobiliari
  • b. agenti merceologici (i corsi e gli esami vanno integrati con il settore merceologico di interesse, es. pelli, derrate, grano e sementi, frutta, ecc.) 
  • c. agenti con mandato a titolo oneroso (le sez. A/C sono unificate)
  • d. agenti in servizi vari (sezione residuale, sospesa per  mancanza di disposizioni ministeriali sulle tipologie di servizi attivabili e sui relativi requisiti professionali).

Avviso sulla sezione b) Agenti merceologici: dato lo scarso numero di domande in Veneto, può essere difficile reperire i relativi corsi presso gli Enti di formazione riconosciuti dalla Regione Veneto. È possibile fare il corso anche presso altre Regioni. Per l'esame sentire la Camera di commercio competente.

Dopo l'esame l'agente si iscrive nel Registro Imprese come impresa di mediazione autonoma e/o come  collaboratore/preposto in altra impresa di mediazione. Ogni impresa ha un numero REA (Repertorio Economico Amministrativo) a livello provinciale; ogni riferimento normativo all'iscrizione nell'ex Ruolo mediatori è da intersi ora riferito all'iscrizione qualificata nella posizione REA  dell'impresa o della persona fisica. 

Ogni 4 anni dalla data della SCIA (o dell'iscrizione al REA/Registro Imprese) le posizioni iscritte al REA/Registro Imprese come Agenti d'affari in mediazione  sono soggette a revisione.

Requisiti personali e morali 

  • avere compiuto 18 anni
  • essere cittadino italiano o dell'Unione Europea, o cittadino extracomunitario con residenza o domicilio professionale in Italia
  • godere dell'esercizio dei diritti civili e non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l'economia pubblica, l'industria e il commercio, o per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge disponga la pena della reclusione non inferiore, nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5 anni, non essere interdetti o inabilitati e non essere stati dichiarati falliti, salvo l'avvenuta chiusura della procedura. NB: per le procedure aperte dal 15/07/2022 in base al  "Codice della crisi" (D.Lgs. n. 14/2019 e s.m.i.) i riferimenti normativi a "fallimento" devono intendersi come "liquidazione giudiziale". 

Requisiti professionali (TUTTI)

  1. TITOLO di studio: diploma di scuola secondaria di secondo grado (o titolo superiore). Le scuole secondarie di secondo grado in Italia sono quelle elencate nel sito del Ministero dell'Istruzione e del Merito
    NB. se il titolo di studio è straniero, allegare la traduzione giurata (conformità all'originale) e il parere favorevole al riconoscimento del percorso di studi rilasciato dagli enti di formazione italiani competenti per il rilascio del Diploma (Provveditorato agli Studi) o della Laurea (Università), vedi: procedure per equivalenza ed equipollenza dei titoli stranieri universitari.
    La Camera di commercio non può "validare" titoli di studio stranieri e non accetta titoli non riconosciuti  in Italia
  2. CORSO: Corso professionale riconosciuto dalla Regione. Per frequentare un corso in provincia di Vicenza consulta l'elenco degli  Enti di formazioneLa Camera di Commercio di Vicenza non organizza (nè delega ad altri enti) questi corsi.
  3. ESAME: aver superato Esame (prove scritte e prova orale) presso la Camera di Commercio competente

REQUISITO SCADUTO: in caso di SCIA con Modello Mediatori la casella del n. di iscrizione al Ruolo non va più compilata. Al suo posto vale il  n. REA di iscrizione qualificata come mediatore della persona fisica o dell'impresa nel Registro Imprese. Il dato REA non è conoscibile in fase di prima iscrizione, perchè viene assegnato con la protocollazione; solo in caso di pratica successiva, può essere inserito nel Modello Mediatori.


Riconoscimento di qualifica professionale (mediatore) estera: l'agente immobiliare estero, per operare in Italia in forma occasionale o stabile, deve prima aver ottenuto dal Ministero delle imprese e Made in Italy (MIMIT):

Vedere le circolari ministeriali 2016 relative al riconoscimento dei titoli e dell'EPC. Per maggiori informazioni contattare gli uffici competenti del Ministero delle imprese e Made in Italy (MIMIT).

L'iscrizione al Registro Imprese avviene con pratica telematica, per istruzioni consulta:

  • Supporto Specialistico Registro Imprese schede su "agente d'affari in mediazione"
  • Guida DIRE 
  • Istruzioni per invio semplificato di alcune pratiche (provvedimento del Dirigente Area 1 n. 33/2019)

scaricabili nella sezione Documenti e link utili in fondo a questa pagina.

  • quando presenta la SCIA (=inizio attività) il mediatore compila e firma PERSONALMENTE nei 2 spazi previsti per la firma grafica (o in forma digitale) il Modello ministeriale Mediatori  scaricabile dal programma e il Modello Antimafia
  • fa il deposito di idonea polizza assicurativa 
  • deposita preventivamente la Modulistica standard che userà, con i dati  OBBLIGATORI:  C.F. (e n.REA, se già disponibile) dell'impresa di mediazione

Con il nuovo servizio web DIRE è possibile compilare la modulistica relativa agli agenti d'affari in mediazione, agenti e rappresentanti di commercio, spedizionieri, mediatori marittimi accedendo alle apposite voci Direttiva servizi e Verifica dinamica dei requisiti

Nella SCIA  la data di inizio attività deve coincidere con la data di invio della pratica (la SCIA non può essere retroattiva). 

NB: non si possono usare termini stranieri per descrivere le attività (es. home rendering, home staging, marketing, real estate, ecc..) serve la descrizione in italiano. Non omettere mai la descrizione specifica dell' attività (mediazione o simili), che genera la sezione " Albi Ruoli Licenze". 

Polizza Assicurativa

Il mediatore deve essere sempre coperto da una idonea polizza di assicurazione sulla responsabilità civile, a tutela dei terzi. Ne deve depositare copia in via telematica al Registro Imprese quando inizia l'attività e in fase di revisione. Ammontari minimi di copertura della Polizza:

  • Imprese individuali: € 260.000
  • Società di persone: € 520.000
  • Società di capitali: € 1.550.000

Se l'impresa modifica la forma giuridica, dovrà risultare coperta da nuova polizza. La polizza deve coprire i collaboratori preposti (devono essere presenti in visura) e va rinnovata prima della scadenza. Se il mediatore opera con  più imprese, ogni impresa deve avere la sua polizza. L'attività senza polizza è soggetta a sanzioni pecuniarie e disciplinari.

L'attività di Agente d'affari in mediazione occasionale è un’attività consentita SOLO a soggetti in possesso dei requisiti (superamento esame) che non svolgono attività incompatibili (es. dipendente). La SCIA di inizio dell’attività va presentata al Registro Imprese dove si trova la residenza della persona e può essere presentata solo una volta all’anno, per un periodo massimo di 60 giorni continuativi.

L'Agente d'affari in mediazione occasionale  deve avere la polizza assicurativa, ma non deve depositare i formulari. La compilazione della pratica richiede la Comunicazione Unica con l’apposito modello MEDIATORI sezione SCIA MEDIAZIONE OCCASIONALE (MOC) e la sezione REQUISITI. La SCIA MOC dovrà obbligatoriamente riportare la data di cessazione dell’attività. 

La SCIA MOC non può essere ripresentata prima che sia trascorso almeno un anno dalla precedente; comporterà pagamento del diritto annuale. Il mediatore occasionale deve inviare dopo 60 gg la pratica di cessazione.

1) CARICHE

Nelle SOCIETA' di CAPITALI e nelle SOCIETA' DI PERSONE devono avere i requisiti per la mediazione tutti i legali rappresentanti, quindi:

  • l'AMMINISTRATORE UNICO
  • il CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE (CdA) se composto da legali rappresentanti
  • se  il CdA non è composto solo da legali rappresentanti: il Presidente del CdA, i Vice Presidenti, gli amministratori delegati alla mediazione
  • I SOCI ACCOMANDATARI nelle sas
  • I SOCI nelle snc, salvo diverse disposizioni statutarie

Casi particolari:

a) in caso la società di mediazione svolga anche altre attività e operi con un CdA dove ci sono dei consiglieri privi di requisiti, questi possono essere delegati a svolgere solo le altre attività compatibili, presenti con codice ATECO in visura (es. ci può essere la mediazione come attività principale  e i traslochi come attività secondaria della società). In questo caso, per velocizzare l'istruttoria, si chiede di allegare lo statuto o il verbale di assemblea con la specifica indicazione delle deleghe date per svolgere le altre attività. 

b) Nel caso l'atto costitutivo preveda genericamente che "all'organo amministrativo spetta la legale rappresentanza",  tutti gli amministratori, comunque denominati,  sono considerati legali rappresentanti e devono avere i requisiti. 

Per la variazione delle cariche sociali di mediatori: bisogna presentare  il Mod. S2 di modifica + il Mod. S5 con la SCIA dei nuovi amministratori per le dichiarazioni obbligatorie da fare nei Modelli Mediatori e mod. Antimafia ai sensi del DM 26 ottobre 2011.  NB: se  è presente il solo Mod. S2  con il relativo atto notarile, la pratica sarà evasa, ma le cariche senza dichiarazioni sono irregolarI. La società riceverà con PEC l'avvio dell'inibizione dell'attività di mediazione.

2) ALTRI PREPOSTI

NEL REA delle agenzie "mandanti" oltre ai titolari e agli amministratori, vanno sempre inseriti con SCIA come "preposti all'attività di mediazione" anche gli eventuali ulteriori agenti immobiliari abilitati, che operano per l'agenzia in base ad un  rapporto contrattuale (es. dipendenti, collaboratori autonomi)

Per i collaboratori e l'apertura di unità locali: consulta la circolare MIse scaricabile nella sezione Documenti e link utili in fondo a questa pagina.

Dal 1 febbraio  2022 questo è il testo dell' articolo 5 c.3 della legge 3 febbraio 1989, n. 39:

"3. L'esercizio dell'attivita' di mediazione e' incompatibile con l'esercizio di attivita' imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attivita' di mediazione ovvero con la qualita' di dipendente di tale imprenditore, nonche' con l'attivita' svolta in qualità di dipendente di ENTE PUBBLICO o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i SERVIZI FINANZIARI  di cui all'art. 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attivita' di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

3-bis. In deroga a quanto disposto dal comma 3, l'esercizio dell'attivita' di agente immobiliare e' compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l'attivita' di mediazione creditizia disciplinata dagli articoli 128-sexies e seguenti del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. L'esercizio dell'attivita' di mediazione creditizia rimane assoggettato alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli."

LA MEDIAZIONE immobiliare non è possibile per chi opera in:

a) IMPRESE con  produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni IMMOBILI.  Il Ministero con parere del 22 maggio 2019 ha precisato che l'incompatibilità sussiste anche con l'amministrazione di condomini (cod. Ateco 68.32) e in caso di GESTIONE DI IMMOBILI PROPRI. Vedere la sezione Documenti e link utili
b) ENTI PUBBLICI  
c) IMPRESE esercenti i SERVIZI FINANZIARI di cui all’art. 4 del d. lgs. 26 marzo 2010, n. 59:

  • servizi bancari e nel settore del credito (esclusa la mediazione creditizia) 
  • servizi assicurativi e di riassicurazione
  • servizio pensionistico professionale o individuale
  • negoziazione dei titoli
  • gestione dei fondi
  • servizi di pagamento 
  • servizi di consulenza nel settore degli investimenti. 

LA MEDIAZIONE immobiliare è incompatibile  per chi esercita PROFESSIONI intellettuali (con iscrizione in  Albi professionali) del settore IMMOBILIARE (es. geometri, ingegneri, architetti) e nelle possibili situazioni di conflitto di interessi, che però vanno accertate dal Giudice, nel caso specifico.

E' incompatibile con la mediazione l'attività di Agente di commercio, per disposto della legge speciale n. 204/1985, richiamata dal DM 26.10.2011 (Modello ARC).

Le restanti attività sono compatibili.

Modulistica

Modello Ministeriale Mediatori C32 - All. A SCIA

Modello Ministeriale Mediatori C33 - All. B Requisiti

Formulario - elenco integrativo (in caso di uso di più di 5 moduli)

3.1 Modello Antimafia 1 "Impresa e Ausiliari"

3.2 Modello Antimafia 2 "Ausiliare dell'impresa"

3.3 Modello Antimafia 2 bis "Persona Giuridica"

Guide

Guida ComUnica Starweb

Normativa

Legge 3 febbraio 1989, n. 39

DM 21 dicembre 1990, n. 452

Legge 5 marzo 2001, n. 57

Dlgs 26 marzo 2010, n. 59

Legge 37 del 3 maggio 2019 (att. Legge europea)

Circolari e pareri ministeriali

Amministratore di condomino - Incompatibilità - Pareri MISE

Preposti e unità locali

Impresa multiservizi - Incompatibilità - Pareri MISE

UE: Prestazioni occasionali transfrontaliere

UE: Tessera EPC e riconoscimento titoli stranieri

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